رکود، پررنگ‌ترین مشخصه بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ بود. پدیده‌ای که دولت در آن دخالت قابل‌توجهی داشت و کاهش قدرت خرید مردم نیز مزید بر عمق آن شد. حال با ورود به سال جدید پیش‌ بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳ به سمت رکود است یا رونق؟ فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن، به این پرسش پاسخ می‌دهد.

به گزارش پایگاه خبری پروژه ایران، بازار مسکن در حالی سال 1402 را به پایان رساند که رکود تا آخرین نفس‌های آن پابرجا بود. ابتدای تابستان 1402 دولت برای جلوگیری از التهابات ایجادشده تصمیم گرفت سیاست‌هایی انقباضی در پیش بگیرد. این اقدام دولت در کنار سقوط قدرت مردم،  تعداد معاملات مسکن را تا حد قابل‌توجهی دچار افت کرد.

کاهش تعداد معاملات و رکود در خرید فروش با وجود اینکه در نهایت باعث شد قیمت‌ها ثبات بیشتری پیدا کنند و حتی در برخی مواقع کاهشی شوند، اما باز هم مصرف‌کنندگان برای ورود به بازار دو به شک ماندند.

از سوی دیگر، سرمایه‌گذارانی که به‌دنبال کسب سود از این حوزه بودند، همراه با توقف نوسان قیمت کنار کشیدند و بازار را خالی گذاشتند.

رشد واردات و تثبیت دستوری نرخ ارز؛ عوامل رکود مسکن
فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن، درباره وضعیت بازار مسکن در سال 1402 به تجارت‌نیوز گفت: «سال 1402 گشایشی اساسی در فروش نفت اتفاق افتاد و درآمد نفتی رشد قابل ملاحظه‌ای پیدا کرد. به تبع این اتفاق، رشد اقتصادی نیز مثبت شد که با احتساب نفت، بالای پنج درصد و بدون احتساب آن، حدود چهار درصد برآورد می‌شود.»

وی افزود: «این عوامل باعث شد حجم تجارت خارجی کشور افزایش پیدا کند؛ طوری‌مه ارزش واردات به رقم بی‌سابقه 60 میلیارد دلار رسید. ترکیب این مورد با تورم دلاری واردات که حدود 9 تا 10 درصد برآورد می‌شود و افزایش ارز تخصیصی از سوی دولت برای واردات، باعث شد بخش مهمی از نقدینگی کشور به این عرصه جذب شود.»

او در مورد روند قیمت دلار توضیح داد: «در کنار مواردی که گفته شد، ثبات نسبی حداقل تا اوایل زمستان در نرخ ارز وجود داشت و تمام این عوامل باعث شد بازار مبادلات مسکن وارد رکود شود. البته افزایش قیمت کماکان نسبت به سال قبل وجود داشت و از سوی دیگر با وجود کاهش نسبی قیمت‌ها معاملات کاهش چشمگیری را تجربه کردند.».

تضعیف توامان عرضه و تقاضا
یزدانی درباره فعالیت طرفین معاملات در بازار توضیح داد: «در سمت عرضه به‌دلیل ترکیب افزایش هزینه ساخت و زمین و تعامل این موارد با تغییرات قیمتی، از جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز کاسته شد. یعنی از یک سو بخش مبادله‌ای سرمایه را جذب کرد و از سوی دیگر جذابیت سرمایه‌گذاری نیز افت کرد. در این بین درآمد خانوار در حدی نبود که بتواند تقاضا را گسترش دهد و طرف تقاضا هم ضعیف ماند.».

پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳
این کارشناس بازار مسکن در مورد افق دید خود از بازار مسکن گفت: «اگر در سال جاری شاخص رشد اقتصادی در محدوده سه درصد باشد، در صورتی‌که اتفاقی سیاسی در بازار ارز رخ ندهد و رشد قیمت دلار هم مشابه ۱۴۰۲ باشد، می‌توان انتظار داشت وضعیت سال گذشته تکرار شود.».

وی اضافه کرد: «بعید است در سال جاری بازار معاملات مسکن تکان بخورد، مگر اینکه اتفاقی سیاسی در زمینه ارز پیش بیاید؛ از سوی دیگر تقاضای موثر و مصرفی کماکان در ضعف به سر می‌برد و سودآوری در بخش آزاد در زمینه ساخت و ساز قابل توجه نخواهد بود که باعث جذابیت در این زمینه شود.».

یزدانی در پایان خاطرنشان کرد: «بنابراین میزان رشد سرمایه‌گذاری بیشتر از یک تا ۱.۵ درصد نخواهد بود. البته افزایش قیمت نیز اتفاق می‌افتد، اما در حد تورم است و جهش عجیبی را تجربه نمی‌کند.».

اغلب کارشناسان مسکن پیش‌بینی می‌کنند با توجه به اینکه حرکت مثبت و سیاست حساب‌شده‌ای طی سال 1402 در این حوزه انجام نگرفته، سال 1403 نیز تغییری نیز در روند معاملات ایجاد نخواهد شد. این در حالی‌ است که چشم‌انداز افزایشی بازار مسکن، بیانگر در راه بودن رکودی تورمی است که بازار مسکن را به چاله‌ای دیگر خواهد انداخت!